燕郊楼市熄火:二手房单价普降4000元 仍然有价无市

在经历了3月21日及6月9日两轮调控之后,燕郊楼市已今非昔比,尤其是6月9日晚三河市政府官网发布“外地人三年社保才可购房”的要求,让这个之前火得不能再火的环京楼市“停火”。

与北京通州一河之隔的燕郊,区位优势甚至超过平谷、密云。在燕郊流传着这样一个说法,“名字是北京的,地界是三河的,车一半是北京牌照的,居民是在北京工作的”。燕郊与北京的关联紧密,楼市也注定是环京中最不寻常的地方。

中介恶炒新房

6月12日中午,雨后的凉爽似乎令交通也很通畅,轿车开上通燕高速不到20分钟就到达燕郊。而在6月11日,连接北京通州与河北燕郊的潮白河大桥合龙。年底通车,未来进入燕郊又添新通道。

6月12日,距离“三年社保购房”政策执行仅三天,新京报记者在港中旅房地产开发有限公司售楼处门前,看到一个赫大的声明,内容大致是,港中旅海泉湾项目针对近日市场上集中出现的不法二手房中介机构或个人打着港中旅海泉湾项目“即将开盘”“已经开盘”的旗号及对外散播项目“加价购房”“外地人可购房需要加5000元办理社保”等虚假消息,声明称港中旅海泉湾项目与上述机构和个人没有任何合作关系及经济往来,项目所有销售环节均依法合规,且目前没有任何对外销售计划安排,不会在取得预售许可前收取任何费用,不存在所谓的“内部认购”、加价购房及违规办理(补缴)社保等行为。提醒广大客户不要相信路边销售、二手房门店不法宣传活动。

据港中旅海泉湾保安介绍,售楼处目前并未对外开放,外人不能进入,门前立这个声明,是因为已有一些购房者受骗上当,甚至还有人向不法二手中介交了购房款。

据了解,燕郊新房长期处于无房可售的状态,即使是政策当前,也没有阻挡被中介恶炒的命运。

“三年社保政策”落地

6月9日,三河明文规定,非户籍居民提供3年以上纳税或社保证明,限购1套住房。而这一政策落地要追溯到5月15日,河北省下文要求外地人在环首都、环雄安购房须提供3年社保或纳税证明。随后6月2日,廊坊市下发了政策落地实施《意见》,这也是继3月21日限购政策之后,廊坊楼市出台的又一升级版调控。此次三河新规均是来源于以上的政策精神。并且提出把房价稳定在2016年10月的水平上。

“环京区域外来人口较多,对环京区域购房影响较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。正因为影响大,在政策落地前,燕郊迎来一小波交易行情。与此同时,二手房中介连发个别抛盘业主的降价信息,希望以此推动销售。

燕郊房地产市场一直是随着北京涨跌。据记者了解,最近一次燕郊楼市降价是在2015年年初,受到北京楼市低迷的影响,燕郊房价重回万元以下,随后的2015年7月11日,北京市通州区正式成为北京市行政副中心,燕郊房价随之水涨船高。在三月以前燕郊二手房单价全面站上2万元,最高3.5万元,新房正冲向4万元。

燕郊二手房是楼市的晴雨表,市场一有风吹草动,最先反映在中介及二手房交易上。而今燕郊二手房价已今非昔比。

已现单价2万元以下房源

6月11日,记者在链家网上看到,在一个月前发布的房源信息显示,上上城三季有一套165平方米的房源,总价300万元,单价约18000元/平方米。半个月前发布的东方一品城77平方米房源,154万元,单价约19900元/平方米。这是在链家网站能找到为数不多,破2万元以下的房源。大部分单价仍维持在2万元以上。

燕顺路是燕郊高档二手房集中的区域。而在燕顺路附近的行宫西大街上,中介云集,两三家中介门店比邻而居很常见。

这里盘踞着两大楼盘,一个是东贸国际,一个是潮白人家。东贸国际是进入燕郊就可以看见的标杆楼盘。据当地几位经纪人介绍,东贸国际目前单价为27000-28000元,其中一位经纪人表示,单价25000元的房源也存在,房源会差一些。

而在另一家中介的展板上,记者看到这一区域房源价格几乎都在3万多元/平方米以上。询问中介得知,这是3月的价格,展板还未及时撤掉。

记者手机收到一位链家经纪人发布的一条低价房源信息:夏威夷花园两居室,71平方米总价199万元,均价28000元/平方米,而在今年3月夏威夷花园的价格为33000元/平方米。

“每个小区都有低点,有些小区不具有抗跌性,以前接近小三万,现在二万多,甚至还有个别房子在2万元以下。但是夏威夷的房子单价降到2.5万元以下可能性不大,这是区域知名的高端小区。”链家一经纪人小周说。

目前,燕郊低端和高端小区房价最高相差1万元左右。因此不同小区的房价没有可比性。即使一个小区不同房源的价格变化没有可比性,只有同一套房源的价格浮动,才是价格的实际变化。

记者综合多位经纪人的说法,目前燕郊二手房降价幅度在每平方米四五千元,只有个别房源业主急售达到每平方米八千元。

经纪人小周说,现在活跃的都是业主,“不降到低点,没有人看房”,而看房的人都是本地置换客户,虽然卖得便宜,买也便宜,因此适宜置换。现在房价的确比去年回落很大,有一些业主下架了房源,不卖了。除非一些想要置换房源,以小换大,或者因还款压力大想要抛售。

中介的日子不好过

燕郊的二手房价格虽然已经下跌,但仍然有价无市,看房者寥寥。用一位经纪人的说法是,以前每月成交10套,现在仅能成交1套。

如果业主想出手,价格只能降,但是降多少,也要看卖家和买家能接受的心理底线,成交的几率低。可以说,燕郊楼市比北京更早地回归了久违的买方市场。

因为楼市萧条,中介的生意不好,关店和离职的现象很普遍。记者在一些门店前滚动的电子广告看到招聘启事。有的非连锁大型中介的门已经上了锁。还有的中介做起了小额贷款的副业。当然更多的中介则卖起了唐山、秦皇岛,威海、盘锦的海景房,而且不外乎那几个项目,竞争也很激烈。

据一位链家中介经纪人透露,近期旅游项目卖得不错。此外,目前中介主要销售的是燕郊商铺、公寓,及周边的一手房,还有就是租房业务。

新京报记者在东贸国际门前看到一位经纪人,顶着烈日,肩上扛着一个牌子,一面是租赁房源,一面是海景房,不时向路人发布海景房的宣传单。

“现在政策刚出,正在风头上,如果下半年政策不松动,市场不好转,中介肯定会变相裁员。”一位中介经纪人表示。

对于燕郊楼市走势,有业内人士认为,从中长期来看,燕郊与通州的落差也会逐步缩小,房产的价值基础会逐步夯实,燕郊房价还会复苏,不过这需要一个过程。

不过,中原地产首席分析师张大伟不看好目前环京楼市的居住价值。他认为,环京楼市的投资过于集中,对普通人买房来说,安全高于收益。环京市场变现难度大,建议普通人还是用足北京购房资格即可。

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